Những năm gần đây, thị trường mau bán bất động sản phát triển vô cùng náo nhiệt. Vì vậy, việc có rất nhiều doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này và phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS) cũng là điều dễ hiểu. Do đó mà có rất nhiều người tâm đến thuế TNDN từ chuyển nhượng BĐS. Sau đây hãy cùng Visio.edu.vn tìm hiểu về vấn đề này.
1. Các đối tượng chịu thuế TNDN từ chuyển nhượng BĐS
Theo quy định tại Điều 16, Thông tư 78/2014/TT-BTC được ban hành vào ngày 18/6/2014 của Bộ Tài Chính thì đối tượng chịu thuế từ chuyển nhượng BĐS sẽ bao gồm:
– Tất cả các doanh nghiệp thuộc mọi ngành nghề sản xuất, kinh doanh, thành phần kinh tế và có thu nhập từ hoạt động từ chuyển nhượng bất động sản.
– Các doanh nghiệp có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất
Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS sẽ bao gồm:
+) Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất bao gồm cả hoạt động chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật
+) Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực BĐS, không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất;
Lưu ý: Thu nhập từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh BĐS không bao gồm các trường hợp doanh nghiệp chỉ cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất.
+) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất;
+) Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất;
+) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở.
2. Thuế suất chịu thuế từ thu nhập bất động sản
Căn cứ theo khoản 2, Điều 17, Thông tư 78/2014/TT-BTC thuế suất thuế chuyển nhượng BĐS được quy định như sau:
Từ ngày 01/01/2016 Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 20%
Như vậy hiện nay, mức thuế suất áp dụng cho hoạt động chuyển nhượng BĐS hiện nay được áp dụng là 20%.
3. Cách tính thuế TNDN từ chuyển nhượng BĐS
3.1. Căn cứ tính thuế TNDN từ chuyển nhượng BĐS
Để tính thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng đất của doanh nghiệp sẽ dựa trên 2 giá trị là thu nhập tính thuế và thuế suất.
* Cách tính thu nhập tính thuế
Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng BĐS = Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng BĐS – Lỗ của hoạt động chuyển nhượng BĐS của các năm trước (nếu có)
Trong đó:
Thu nhập chịu thuế TNDN từ chuyển nhượng BĐS được xác định bởi doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng BĐS trừ giá vốn của BĐS và các khoản chi phí được trừ khác có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng BĐS.
Thuế suất áp dụng bằng thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng BĐS là 20%
3.2. Công thức tính thuế TNDN từ chuyển nhượng BĐS
Căn cứ theo quy định tại Điều 9 Thông tư 96/2015/TT-BTC thì cách tính thuế TNDN từ chuyển nhượng đất như sau:
Thuế TNDN phải nộp = Thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng BĐS x Thuế suất
Trong đó:
Mức thuế suất áp dụng cho hoạt động chuyển nhượng BĐS được áp dụng hiện nay là 20%.
Không áp dụng mức thuế suất ưu đãi; thời gian miễn thuế, giảm thuế theo hướng dẫn tại Chương VI Thông tư này đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Hồ sơ khai thuế, nộp thuế, chứng từ nộp thuế TNDN từ chuyển nhượng BĐS phát sinh tại địa phương nơi có bất động sản chuyển nhượng là căn cứ làm thủ tục quyết toán thuế nơi đặt trụ sở chính.
4. Trường hợp nào được xem là chuyển nhượng BĐS bị lỗ
Sau khi doanh nghiệp quyết toán thuế từ chuyển nhượng bất động sản mà bị lỗ thì doanh nghiệp không phải đóng thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS trong kỳ tính thuế đó.
(Lưu ý: Lỗ phát sinh trong kỳ tính thuế là số chênh lệch âm về thu nhập tính thuế chưa bao gồm các khoản lỗ được kết chuyển từ các năm trước chuyển sang.)
Theo hướng dẫn tại Khoản 3 Điều 9 Thông tư 78/2014/TT-BTC thì khoản lỗ từ hoạt động chuyển nhượng BĐS được thực hiện như sau:
– Chuyển toàn bộ và liên tục số lỗ vào thu nhập (thu nhập chịu thuế đã trừ thu nhập miễn thuế) của những năm tiếp theo.
– Thời gian chuyển lỗ tính liên tục không quá 5 năm, kể từ năm tiếp sau năm phát sinh lỗ.
– Doanh nghiệp tạm thời chuyển lỗ vào thu nhập của các quý của năm sau khi lập tờ khai tạm nộp quý và chuyển chính thức vào năm sau khi lập tờ khai quyết toán thuế năm.
– Trường hợp quá thời hạn 5 năm kể từ năm tiếp sau năm phát sinh lỗ, nếu số lỗ phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng BĐS chưa chuyển hết thì sẽ không được chuyển vào thu nhập của các năm tiếp sau.
Như vậy trên đây là tất cả các nội dung về đối tượng và thuế suất Thuế TNDN từ chuyển nhượng BĐS mà các doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này cần lưu ý. Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào, liên hệ ngay với chúng tôi để được hỗ trợ sớm nhất.
Hoặc tham khảo ngay Khóa học Thuế chuyên sâu để nắm chắc các kiến thức về Thuế.
