Khi bán bất động sản, người bán hoặc người mua sẽ phải chịu 5 loại thuế, phí cụ thể sau: thuế Thu nhập cá nhân (TNCN), phí thẩm định hồ sơ, phí công chứng, phí trước bạ và phí cấp sổ đỏ. Vậy tại sao cần nộp Thuế thu nhập cá nhân khi bán đất? Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán bất động sản ra sao? Cùng VisioEdu tìm hiểu ngay trong bài viết này nhé.

1. Thuế thu nhập cá nhân là gì

Thuế thu nhập cá nhân là khoản tiền phải trích nộp từ một phần tiền lương và nguồn thu khác của người dân tạo ra thu nhập đóng cho cơ quan Thuế để nộp vào ngân sách nhà nước sau khi đã được giảm trừ. Thuế TNCN hiện nay không áp dụng đối với các cá nhân có thu nhập thấp dưới mức quy định định phải đóng thuế.

Do đó, ta có thể hiểu thuế thu nhập cá nhân được hiểu là một loại thuế áp dụng đối với các cá nhân có thu nhập từ các nguồn khác nhau như tiền lương, tiền thuê nhà, kinh doanh, đầu tư, và các loại thu nhập khác. Loại thuế này thường được tính dựa trên mức thu nhập của cá nhân, với các khoảng thu nhập khác nhau sẽ có mức thuế khác nhau.

Điều này giúp tạo ra sự công bằng trong việc đóng góp thuế và đảm bảo rằng người có thu nhập cao hơn sẽ đóng góp nhiều hơn vào ngân sách nhà nước.

2. Tại sao bán nhà, bán đất phải nộp thuế Thu nhập cá nhân

Thuế TNCN được áp dụng đối với các cá nhân có thu nhập, bao gồm thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu, sử dụng đất hoặc nhà ở. Các loại thu nhập liên quan đến chuyển nhượng quyền thuê đất đều thuộc loại thu nhập thuộc thu nhập chịu thuế được quy định tại các văn bản pháp luật.

Do vậy, khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất, chuyển nhượng quyền sở hữu, sử dụng nhà đất, mọi người dân đều phải nộp thuế TNCN đúng quy định.

Tuy nhiên, pháp luật không cấm việc các bên thỏa thuận nhằm xác định ai là người nộp thuế TNCN khi thực hiện mua, bán nhà, đất.

3. Trường hợp phải đóng thuế Thu nhập cá nhân khi bán đất?

Căn cứ theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 thì cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản sẽ phải nộp thuế TNCN (trừ các trường hợp được miễn thuế quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 4 Luật này).

Theo đó, xét về nghĩa vụ tài chính của các bên khi chuyển quyền sử dụng đất thì bên chuyển nhượng sẽ là người có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì vậy bên chuyển nhượng sẽ phải có nghĩa vụ phải nộp thuế TNCN khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

>>> Xem thêm: Cách tính thuế thu nhập cá nhân mới nhất

4. Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán đất

Căn cứ theo điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, sửa đổi bổ sung năm 2012, 2014, có hai trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi mua bán đất gồm:

–  Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau không phải chịu thuế thu nhập cá nhân

– Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất thì cũng không chịu thuế thu nhập cá nhân.

5. Hướng dẫn cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán đất, bán nhà

5.1. Thuế TNCN khi mua bán nhà, đất đối với cá nhân cư trú

Cách tính thuế TNCN khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất (chuyển nhượng nhà, đất), được tính theo công thức:

Số thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

Theo đó:

– Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng;

+ Trong trường hợp hợp đồng không ghi đất hoặc giá đất thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định, thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng;

+ Trong trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc được gắn liền với đất, được xác định theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định;

+ Trong trường hợp cho thuê lại mà đơn giá cho thuê trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá cho thuê được xác định theo bảng giá do UBND cấp tỉnh quy định;

– Thời điểm tính thuế từ mua bán nhà, đất được xác định:

+ Hợp đồng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng có hiệu lực;

+ Hợp đồng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.

5.2. Thuế TNCN khi mua bán nhà, đất đối với cá nhân không cư trú

Cách tính thuế TNCN khi thực hiện giao dịch mua bán nhà, đất được tính theo công thức sau:

Số thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

Theo đó:

– Giá chuyển nhượng đối với cá nhân không cư trú là toàn bộ số tiền mà cá nhân nhận được từ việc mua bán nhà đất, không trừ bất kỳ khoản chi phí nào (kể cả giá vốn);

– Thời điểm xác định thu nhập từ chuyển nhượng nhà đất là thời điểm cá nhân không cư trú làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định.

6. Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân khi bán đất

Cá nhân thực hiện kê khai các thông tin trong hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân khi bán đất dựa trên bản phụ lục được ban hành tại Nghị định 126/2020/NĐ-CP như sau:

Tờ khai thuế TNCN theo mẫu 03/BĐS-TNCN.

Bản sao có hiệu lực đối với CCCD/CMND/hộ chiếu.

Hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng đất, nhà ở. Trong trường hợp tài sản là nhà ở, đất ở theo hình thức được thừa kế hay trao tặng thì cần cung cấp các loại giấy tờ chứng minh tính hợp pháp của loại tài sản nêu trên.

Tài liệu theo quy định của pháp luật đối với những trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán đất.

Trên đây là toàn bộ thông tin quan trọng liên quan đến thuế thu nhập cá nhân khi bán đất mà kế toán cần nắm rõ. Hy vọng với những chia sẻ này, kế toán đã hiểu rõ hơn những thay đổi quan trọng về thuế thu nhập cá nhân năm 2024 này.

Để hiểu rõ hơn về thuế Thu nhập cá nhân và các sắc thuế quan trọng khác, hãy tham khảo ngay khóa học Thuế chuyên sâu tại VisioEdu tại: https://forms.gle/okqaCX7MnQWiMW9s6